Wiadomości

• PL-RPP-OPINIA: Członek RPP Ludwik Kotecki ocenił, że inflacja w kwietniu-czerwcu może znów zacząć rosnąć, być może do poziomu 7-8% r/r lub trochę wyżej. W naszej opinii, nawet jak na jednego z bardziej „jastrzębich” członków RPP, jest to zdecydowanie za bardzo wygórowana prognoza inflacji. Owszem, inflacja od kwietnia znów zacznie rosnąć, ale nie do 7-8%, a bardziej do 4-5% na koniec bieżącego roku. Z kolei członkini Rady Gabriela Masłowska oceniła, że w scenariuszu braku nowych szoków, o obniżkach stóp można będzie myśleć dopiero w drugiej połowie 2025 lub na początku 2026 r. 
• PL-NBP: Grupa posłów złożyła w Sejmie wniosek o postawienie prezesa NBP Adama Glapińskiego przed Trybunałem Stanu w związku z zarzutami naruszeń Konstytucji RP i ustaw. Marszałek Sejmu Szymon Hołownia ocenił, że postępowanie przed Komisją Odpowiedzialności Konstytucyjnej ws. tego wniosku może potrwać od kilku do kilkunastu miesięcy. 
• PL-MF-AUKCJA: Na wczorajszej aukcji Ministerstwo Finansów sprzedało obligacje serii OK0426, PS0729, WZ1129, DS1030, DS1033 za łącznie 7 mld PLN, przy popycie 8,6 mld PLN. W ramach sprzedaży dodatkowej MF sprzedało 4 serie obligacji (OK0426, WZ1129, DS1030, DS1033) za łącznie 304 mln PLN. 
• PL-EBI: EBI udzielił Polsce finansowania w wysokości 600 mln EUR. Inwestycje finansowane z tych funduszy mają na celu pobudzenie rozwoju cyfrowego i gospodarczego Polski, i uzupełnią środki pochodzące z dotacji unijnych. 
• HU-STOPY: Narodowy Bank Węgier obniżył referencyjną, 3-miesięczną depozytową stopę o 75 pb do 8,25%, zgodnie z oczekiwaniami rynkowymi. To szósta z rzędu obniżka stóp procentowych na Węgrzech. Podczas obecnego cyklu obniżono benchmarkową stopę procentową łącznie o 475 pb. 
• US-DANE: Zamówienia na dobra trwałe w USA w lutym wzrosły o 1,4% m/m (dane wstępne) wobec oczekiwanego spadku o 1% i spadku o 6,9% miesiąc wcześniej. Z kolei indeks zaufania amerykańskich konsumentów Conference Board spadł w marcu do 104,7 pkt. ze 104,8 pkt. miesiąc wcześniej. Oczekiwano wzrostu do 106,9 pkt.

Czy mieszkania drożeją szybciej niż Polacy się bogacą?

Ponieważ dużo się ostatnio mówi o nieruchomościach w Polsce (słowa kluczowe: drogo, kredyt 0%, duży popyt, mała podaż) to postanowiliśmy i my zabrać głos w tej dyskusji. Zdajemy sobie sprawę z tego, że ceny mieszkań ostatnio przyspieszyły (+8,3% r/r w 4kw 2023, ale szybko rosną też wynagrodzenia (+13% w lutym 2024). Rodzi to pytanie o dostępność dochodową mieszkań, czyli ile m2 mieszkania jesteśmy w stanie kupić za przeciętną pensję i jak to się zmienia. Aby nie debatować w próżni postanowiliśmy porównać pod tym względem sytuację Polski i Wielkiej Brytanii. Z danych OECD rysuje się pod tym względem raczej pozytywny obraz. Ceny mieszkań do dochodów w Polsce gwałtownie spadły w latach 2008-2016, po czym przez kilka lat były w łagodnym trendzie wzrostowym, przyspieszyły w czasie pandemii, ale ponownie spadły po 2021 roku i obecnie znajdują się blisko wieloletnich minimów. W Wielkiej Brytanii dla porównania dostępność dochodowa mieszkań rosła systematycznie od 2013 do 2022 roku i dopiero w ub. roku się poprawiła 

Ceny mieszkań do dochodów, 2015 = 100, po odsezonowaniu 

Źródło: OECD PRIC via Macrobond  

OECD publikuje niestety tylko gotowe indeksy – bez danych, które posłużyły do ich stworzenia. Nie można ich podstawie porównać dostępności dochodowej mieszkań pomiędzy krajami ani ustalić, jaki czynnik odpowiada za ich zmiany (zmiany płac czy cen mieszkań). Dlatego postanowiliśmy od podstaw zbudować własny indeks tego typu.  

Zacznijmy od cen mieszkań. Średnia dla 10 miast w Polsce – czyli najszersza miara publikowana przez NBP – wynosi obecnie 9,5 tys. zł za m2 i w ciągu ostatniej dekady rosła w tempie średnio 7,2% rocznie. W Wielkiej Brytanii ceny są o ok. 60% wyższe (16,4 tys. zł za m2), ale rosły nieco wolniej niż w Polsce: 6,4% r/r w ciągu ostatniej dekady. Dlatego ceny mieszkań w obu krajach najprawdopodobniej zbliżają się do siebie w ujęciu nominalnym. „Prawdopodobnie” ponieważ dla Wielkiej Brytanii dane obejmują nieco inny segment rynku nieruchomości: domy i mieszkania z całego kraju (z Irlandią Północną) finansowane kredytem hipotecznym (tzw. Halifax House Price Index) – bardziej porównywalnego wskaźnika z danymi NBP dla Polski nie znaleźliśmy.   

Średnia cena domu/mieszkania w Wielkiej Brytanii i Polsce 

w zł w cenach bieżących. Wahania cen w UK wynikają częściowo z wahań kursu GBP/PLN 

Źródło: Analizy Pekao na podstawie danych NBP i S&P Halifax House Price Index 

Także wynagrodzenia rosną szybciej w Polsce niż w Wielkiej Brytanii, ale różnica jest bardziej wyraźna. W latach 2014-2023 płace w naszym kraju rosły w przeciętnym tempie 6,8% rocznie (w cenach bieżących), na Wyspach prawie dwukrotnie wolniej: 3,6% rocznie. O ile więc dwie dekady temu przeciętny pracownik w Wielkiej Brytanii mógł liczyć na pięciokrotnie wyższe wynagrodzenie niż w Polsce, o tyle obecnie jest to już mniej niż trzykrotność. 

Skoro wiemy już jak się mają do siebie płace i ceny mieszkań w Polsce i w Wielkiej Brytanii to możemy porównać dostępność dochodową mieszkań w obu krajach. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że mieszkania są bardziej dostępne na Wyspach niż w naszym kraju. Tam jeden m2 domu/mieszkania można kupić za 75% przeciętnego wynagrodzenia, w Polsce trzeba wydać 125% przeciętnej pensji. Różnica jest w praktyce zapewne nieco mniejsza, gdyż porównujemy nieco droższy segment rynku mieszkaniowego w Polsce z nieco tańszym w Wielkiej Brytanii. Bardziej miarodajne wydaje się spojrzenie na trendy. A te w dłuższym okresie wydają się nieco bardziej korzystane dla Polski, gdyż dostępność dochodowa mieszkań spada lub utrzymuje się na niezmienionym poziomie, głównie za sprawą szybszego wzrostu dochodów niż cen mieszkań w naszym kraju. W Wielkiej Brytanii dostępność dochodowa mieszka wykazuje z kolei lekką tendencję rosnącą, głównie za sprawą słabego wzrostu wynagrodzeń. W ostatnim roku ceny mieszkań w tym kraju wyraźnie jednak spadły, co pozytywnie przełożyło się na ich dostępność dochodową. Bez przyspieszenia płac będzie to jednak najpewniej przejściowe zjawisko. 

Cena m2 mieszkania jako wielokrotność przeciętnej płacy w Polsce i Wielkiej Brytanii – indeksy Pekao  

Komentarz rynkowy

• ZAGRANICA: Niewielkie ruchy na rynkach bazowych – powoli wchodzimy w przedświąteczny tryb, też przy braku nowych bodźców z kalendarza makro. Kurs EUR/USD kontynuował wczoraj lekkie wzrosty i wrócił powyżej 1,085. Uczestnicy rynku oczekujący na większą zmienność muszą uzbroić się w cierpliwość do piątku. Na mniej płynnym rynku trochę zamieszania może przynieść lutowy odczyt inflacji PCE w USA oraz kolejna wypowiedź Powella. Gdyby okazał się wyższy od oczekiwań (0,3% m/m) to mógłby pociągnąć EUR/USD w dół a rentowności Treasury’s w górę. Na ten moment rynek wycenia ok. 70% szans, że Fed zacznie obniżać stopy w czerwcu. Jeśli inflacja zaliczy jednak odbicie większe niż oczekiwane, termin obniżki może się przesunąć.  
• POLSKA:  Stonowana reakcja złotego na informację o złożeniu w Sejmie wniosku o postawienie prezesa NBP Adama Glapińskiego przed Trybunałem Stanu. Koło południa EUR/PLN nieznacznie wzrósł powyżej 4,31, a USD/PLN doszedł do 3,98. Możliwe, że rynki nie wierzą, albo nie są w stanie wycenić szans na powodzenie wniosku? Co więcej, cała procedura postępowania nad wnioskiem to kwestia kilku a nawet kilkunastu miesięcy, więc dla rynków to mocno mglista perspektywa. Z kolei rentowności polskich obligacji spadły wczoraj po kilku dniach wzrostów (za rynkami bazowymi) - 10-latka odbiła się od ważnego oporu 5,60, który wygląda na atrakcyjny poziom do korekty. Nie spodziewamy się większych ruchów w okresie przedświątecznym, jakąkolwiek zmienność może przynieść jeszcze w piątek publikacja wstępnej inflacji CPI. 

   

Kalendarz najważniejszych odczytów makroekonomicznych w bieżącym tygodniu znaduje się tutaj.