Wiadomości

• PL-DANE: Według finalnego odczytu inflacja bazowa (z wyłączeniem cen żywności oraz energii) obniżyła się w październiku do 4,1% r/r z 4,3% w poprzednim miesiącu. W ujęciu miesiąc do miesiąca wyniosła 0,4%. Zakładamy, że inflacja bazowa pozostanie w najbliższych kwartałach podwyższona – ze względu na przekładające się "lepko" na inflację wysokie koszty pracy oraz domykającą się lukę popytową przy rozpędzającej się polskiej gospodarce w 2025 r. 
• PL-ENERGIA: Rząd zakłada przedłużenie obowiązywania ceny maksymalnej za energię elektryczną na poziomie niższym niż wynika to z zatwierdzonych taryf oraz zawieszenie pobierania opłaty mocowej dla odbiorców w gospodarstwach domowych w 2025 r. - wynika z wpisu w wykazie prac Rady Ministrów. Czyli rok 2025 będzie kolejnym rokiem “mrożenia” cen energii dla gospodarstw domowych. Przedłużenie ceny maksymalnej za prąd na 2025 r. było spodziewane i uwzględnione w ścieżkach inflacyjnych. Bardziej zaskakującą decyzją jest zawieszenie pobierania opłaty mocowej, która miała zostać przywrócona z początkiem 2025 r. Obniży to ścieżkę inflacji o ok. 0,3 pkt. proc. Szczyt inflacji w obecnym cyklu dalej zobaczymy w marcu 2025, ale będzie to już poniżej 6% r/r. 
• PL-MF-DŁUG: Ministerstwo Finansów poinformowało, że banki Mitsubishi UFJ Morgan Stanley, Nomura oraz SMBC otrzymały mandat na zorganizowanie emisji obligacji benchmarkowych nominowanych w japońskich jenach. Termin przeprowadzenia transakcji uzależniony jest od warunków rynkowych.

Ceny na polskim rynku nieruchomości rosną coraz wolniej

Jak kształtowały się ceny na polskim rynku mieszkaniowym w miesiącach wakacyjnych? Dowiedzieliśmy się tego wczoraj z opublikowanych danych kwartalnych przez NBP.  

Chcąc szybko podsumować tendencje cenowe panujące na polskim rynku mieszkaniowym w 3Q24 można powiedzieć tak: ceny mieszkań (zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym) dalej rosły, ale tempo wzrostu cen minęło właśnie „górkę”. Zarówno w ujęciu nominalnym jak i realnym. Na siedmiu największych rynkach w Polsce ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły nominalnie w 3Q24 o 17,2% rok do roku, kwartał do kwartału o 0,9%. Średnia cena 1m2 na rynku pierwotnym przekroczyła już 14 tys. zł, na rynku wtórnym 13 tys. zł. Rekordowa Warszawa przebiła już poziom 16 tys. zł za 1m2 mieszkania z rynku pierwotnego.

Realna dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym (7 największych miast), %r/r

Źródło: Pekao Analizy, NBP

Jak będą się kształtowały ceny w przyszłości? Na potrzeby naszego raportu o rynku nieruchomości (maj 2024 r.), chcąc zagregować informacje dot. koniunktury gospodarczej i jej wpływu na ceny nieruchomości skonstruowaliśmy prognostyczny model ekonometryczny. Zmienną objaśnianą jest kwartalny szereg transakcyjnych cen mieszkań z rynku pierwotnego (dane za NBP) z 7 największych miast w Polsce. Model prognozuje poziom cen wykorzystując zmienne makroekonomiczne kreujące zarówno popyt jak i podaż.

Dziś dokonaliśmy reestymacji modelu i nadal utrzymujemy, że od II kwartału 2025 r. ceny na polskim rynku nieruchomości powinny zacząć nieznacznie się obniżać. Do tego czasu ceny mieszkań wzrosną jeszcze nominalnie o ok. 2,5%. Według naszej modelowej prognozy, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym osiągną w I kwartale 2025 r. średnio poziom 14,5 tys. zł/m2 (względem obecnego poziomu 14,1 tys. zł). W następnych kwartałach tempo wzrostu będzie się sukcesywnie obniżać, a biorąc pod uwagę efekt bardzo wysokiej bazy, spychając ją nawet poniżej zera pod koniec 2025 r.

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego wg danych NBP (7 największych miast) wraz z naszą prognozą, tys. zł za m2, r/r%

Źródło: Pekao Analizy, NBP

Spadkom cen będą sprzyjać ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych, wysoka podaż mieszkań, wygaśnięcie wpływu rządowego programu „Bezpieczny kredyt za 2%” oraz świadomość coraz mniejszego prawdopodobieństwa wprowadzenia nowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. Spada także dynamika cen materiałów budowlanych, zmniejszając tym samym koszty deweloperów. Barierą dla głębszego spadku cen będzie wciąż wysoki popyt napędzany przez poprawiającą się koniunkturę i utrzymujący się szybki wzrost wynagrodzeń.

Komentarz rynkowy

• ZAGRANICA: Wczoraj okołowyborcze zakłady na rynkach finansowych wykonały krok wstecz – rentowność amerykańskiej 2-latki delikatnie spadła, indeksy giełdowe odrobiły (niewielką) część strat z poprzednich dni, dolar osłabił się do najniższego poziomu od zeszłej środy. Można odnieść wrażenie wyczerpania pewnych trendów i domykania niektórych związanych z nimi pozycji. Tym niemniej, mamy też wrażenie pewnego rozdźwięku: między wycenami rynkowymi i czynnikami fundamentalnymi kształtującymi przyszłe decyzje Fed. Rynek w ostatnim czasie mocno odcenił ścieżkę stóp w USA i obecnie szanse na pozostawienie ich bez zmian na grudniowym posiedzeniu to aż 40%. Jednocześnie, wypowiedzi przedstawicieli Fed są postrzegane i analizowane przez komentatorów przez pryzmat wycen rynkowych. Słuchając konferencji prasowej J. Powella po ostatnim posiedzeniu i czytając wspomniane wypowiedzi, nie widzimy tego jastrzębiego skrętu. Być może rynek dostanie to, co wycenił, bo wycena sama w sobie jest sygnałem, ale dla amerykańskiej polityki pieniężnej niemal nic się nie zmieniło w ostatnim tygodniu. Dziś też się nie zmieni, bo kalendarz makro jest raczej pusty. Miesięczne dane z rynku nieruchomości nie mają potencjału, by poruszyć rynkiem w sposób znaczący.   
• POLSKA: Wczoraj na koniec sesji złoty był najmocniejszy w stosunku do euro od 8 listopada i w stosunku do dolara od 11 listopada. Pomogło powolne zamykanie części okołowyborczych zakładów, w tym konsolidacja (z lekką tendencją do deprecjacji) dolara. Dla rynku FI trzeba początek tygodnia podsumować jako mieszany – rentowności obligacji generalnie stały w miejscu, stawki IRS spadły o ok. 4 pb wzdłuż całej krzywej. Czynników krajowych wciąż mamy jak na lekarstwo, ale generalnie w RPP wydaje się krystalizować konsensus co do wznowienia cięć stóp wiosną przyszłego roku. Oczywiście, z punktu widzenia rynku nie ma tu żadnej niespodzianki – Rada doszlusowuje do tego, co rynek już wcześniej wyceniał. To jednak otwiera przestrzeń, żeby się z NBP założyć i, jeśli prądy globalne będą temu sprzyjać, możemy zobaczyć bardziej agresywne wyceny przyszłej ścieżki stóp. Na razie jednak nie sprzyjają. Dziś kalendarz jest pusty, rynek FI czeka na aukcję sprzedaży SPW w czwartek.

Kalendarz najważniejszych odczytów makroekonomicznych w bieżącym tygodniu znajduje się tutaj.