Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – na czym polega i czy warto z niej korzystać
Umowę kredytu hipotecznego podpisuje się nawet na 35 lat. W tym czasie dochody kredytobiorcy mogą wzrosnąć na tyle, że warto zastanawiać się nad wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego. Sprawdź, jak się do tego przygotować.
Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Wcześniejsza spłata polega na przelewaniu bankowi wyższych kwot w porównaniu z ratami, które wynikają z harmonogramu. Wcześniejsza spłata kredytu może być częściowa – nadpłata, a także całkowita – jednorazowa spłata całego zobowiązania przed określonym terminem.
Dzięki wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłacie kredytu hipotecznego oszczędzasz nie tylko na odsetkach, ale także na kosztach pozaodsetkowych. Bank jest zobowiązany do przeliczenia odsetek w związku z obniżeniem kapitału kredytu.
Ponadto, jeśli kredyt został zaciągnięty po 21.07.2017 r. i spłata powoduje skrócenie okresu kredytowania, bank musi Ci zwrócić tę część kosztów wchodzących w skład całkowitego kosztu kredytu, która dotyczy skróconego okresu obowiązywania umowy kredytu. Wyjątek stanowią koszty ponoszone na rzecz innych podmiotów, np. podatki. Przy całkowitej spłacie kredytu masz możliwość wypowiedzenia umowy ubezpieczenia, które stanowiło zabezpieczenie kredytu, a jeśli składka ubezpieczeniowa była przez Ciebie opłacona za dłuższy czas – ubezpieczyciel powinien zwrócić Ci jej część za niewykorzystany okres.
Jeśli nie dysponujesz wysoką kwotą, która pozwoliłaby na jednorazową spłatę kredytu hipotecznego przed terminem, możesz nadpłacać zobowiązanie, przelewając wyższe raty co miesiąc. Pojedyncze nadpłaty mogą wynosić tylko kilkaset złotych. W takim przypadku zmniejszasz kapitał, na podstawie którego naliczane są odsetki. Jeżeli zdecydujesz się na częściową spłatę kredytu, możesz wybrać, czy wolisz skrócić czy utrzymać okres kredytowania. Jeśli nie wskażesz tej informacji w dyspozycji, banki mogą przyjąć takie zlecenie jako pojedynczą zmianę do umowy i zrealizują spłatę z pozostawieniem okresu kredytowania. Skrócenie okresu spłaty wiąże się z utrzymaniem rat na dotychczasowym poziomie (przy kredytach o zmiennym oprocentowaniu - zakładając, że w międzyczasie nie zmieni się wskaźnik referencyjny, np. WIBOR). Liczba rat zmaleje, ale ich wysokość się nie zmieni. Jeżeli zachowasz okres spłaty, zredukujesz wysokość comiesięcznych rat.
Rozważając wcześniejszą częściową czy całkowitą spłatę kredytu, sprawdź, czy bank nie nalicza za taką czynność dodatkowych kosztów. Prowizja wyrażona procentowo od kwoty spłaty może zawierać wartość minimalną, dlatego przed spłatą sprawdź w umowie kredytowej i Taryfie prowizji i opłat, czy i z jakimi kosztami wiążą się pojedyncze spłaty i przelicz, czy dana spłata się opłaca.
Kiedy warto pomyśleć o wcześniejszej spłacie kredytu
Spłata kredytu hipotecznego może być dla Ciebie opłacalna, jeśli:
- masz nadwyżkę gotówki, która pozwoli Ci zachować płynność finansową na najbliższe miesiące,
- warunki umowy kredytowej umożliwiają spłatę bez prowizji,
- uznajesz sytuację na rynku finansowym za korzystną.
Co możesz zyskać
- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego zmniejsza całkowity koszt zobowiązania o odsetki i koszty pozaodsetkowe naliczone za okres, o który skrócono umowę kredytową
- Bank poda wysokość jednorazowej nadpłaty w odpowiedzi na Twój wniosek.
- Otrzymasz częściowy zwrot kosztów wchodzących w skład całkowitego kosztu kredytu – w tym prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego – proporcjonalnie do okresu, o który skróci się okres kredytowania.
- Dzięki wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego przyspieszysz zdjęcie hipoteki z mieszkania lub domu i uwolnisz nawet kilka tysięcy złotych w comiesięcznym budżecie.
- Spłaconą nieruchomość możesz wykorzystać jako zabezpieczenie nowego zobowiązania finansowego.
Na jakie czynniki warto zwrócić uwagę
Podwyżki stóp procentowych
Powodują wzrost rat kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Częstotliwość aktualizacji oprocentowania kredytu hipotecznego w złotych jest uzależniona od stawki WIBOR, na którą oddziałują wahania stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego.
W przypadku stawki WIBOR 3M rata zmienia się raz na kwartał, w przypadku stawki WIBOR 6M – raz na pół roku. Dzięki wcześniejszej spłacie złotowego kredytu hipotecznego przy rosnącym WIBORze unikniesz ponoszenia kosztów coraz wyższych odsetek lub ograniczysz te koszty.
Prowizja za spłatę kredytu
Zanim zdecydujesz się na przedterminową spłatę kredytu hipotecznego, przeczytaj uważnie umowę. Sprawdź, czy wcześniejsza spłata zobowiązania wiąże się z dodatkowymi kosztami, które obniżają jej opłacalność lub sprawiają, że wcześniejsza spłata nie jest opłacalna.
Poduszka bezpieczeństwa
Jeżeli zastanawiasz się nad wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego w okresie podwyżek stopy referencyjnej i inflacji, weź również pod uwagę Twoją poduszkę bezpieczeństwa. Oszczędności powinny być co najmniej 3-krotnie wyższe od comiesięcznych wydatków. Warto zgromadzić kwotę odpowiadającą nawet 12-krotności kosztów utrzymania. Przemyśl także, czy główne źródło dochodów jest stabilne i czy planujesz większe wydatki w najbliższym czasie.
Sprzedaż nieruchomości
Ważnym argumentem za wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego jest sprzedaż kredytowanego domu lub mieszkania w najbliższej przyszłości. Kredyt mieszkaniowy w trakcie spłaty nie jest przeszkodą w sprzedaży nieruchomości, ale sprawia, że będziesz musiał poświęcić więcej czasu na formalności.
Jak złożyć wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego
Zanim przelejesz większą kwotę na konto przeznaczone do spłaty kredytu hipotecznego, zgłoś taki zamiar do banku. W tym celu złóż wniosek - dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego - wskazując datę spłaty, i na ten dzień zapewnij środki na rachunku.
Wniosek powinien zawierać:
- planowany termin spłaty,
- numer konta, z którego zostanie pobrana nadpłata,
- numer rachunku kredytowego,
- zgodę na poniesienie dodatkowych kosztów w związku z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego, gdy są naliczane, np. prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu lub rekompensata,
- informację, czy chcesz pozostawić, czy skrócić okres kredytowania.
Wniosek najczęściej możesz pobrać z bankowości elektronicznej lub aplikacji mobilnej banku. Sfinalizowanie formalności może wymagać wizyty w oddziale banku.