Jakie raty kredytu hipotecznego wybrać – stałe czy malejące
Przygotowując się do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny, musisz podjąć wiele ważnych decyzji. Jedną z nich jest określenie formy spłaty – w ratach stałych lub malejących. Czym się różni kredyt hipoteczny z ratami stałymi od kredytu hipotecznego z ratami malejącymi? Sprawdź, które rozwiązanie może okazać się dla Ciebie korzystniejsze.
Z czego składa się rata kredytu hipotecznego
Umowa kredytu hipotecznego zawiera harmonogram spłaty comiesięcznych rat. Każda z nich jest pobierana automatycznie z konta bankowego kredytobiorcy. Rata kredytu składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Kapitał to kwota pożyczona od banku, od której naliczane są odsetki.
Wysokość odsetek jest zależna od oprocentowania, które składa się z marży i stawki WIBOR. Marża jest ustalana przez bank. Może być tymczasowo podwyższona z tytułu ubezpieczenia pomostowego, które kredytobiorca opłaca przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Zajmuje to nie dłużej niż kilka miesięcy. Z kolei stawka WIBOR jest uzależniona od wysokości stopy referencyjnej, określanej przez Radę Polityki Pieniężnej Narodowego Banku Polskiego. Kiedy główna stopa procentowa rośnie, wzrasta także WIBOR. To oznacza podwyżkę oprocentowania i wzrost raty kredytu.
W przypadku wskaźnika WIBOR 1M rata kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym jest aktualizowana co miesiąc, WIBOR 3M – co 3 miesiące, WIBOR 6M – co 6 miesięcy. Jeżeli wybierzesz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym, podwyżki i obniżki stopy referencyjnej nie będą wpływały na wysokość raty kredytu.
Czym się różni się rata stała kredytu hipotecznego od raty malejącej
Niezależnie od tego, czy wybierzesz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, czy stałym, możesz wnioskować o ratę malejącą lub stałą. Główne różnice między nimi dotyczą stosunku części kapitałowej do części odsetkowej i zmiany wysokości comiesięcznej raty wraz z upływem czasu.
Wysokość stałej raty kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym pozostaje taka sama w okresie, w którym stopa referencyjna utrzymuje się na stałym poziomie. Bank pobiera z Twojego konta identyczną kwotę co miesiąc. Jedynie struktura raty równej się przekształca. Na początku spłacasz przede wszystkim odsetki od kapitału. Stopniowo rośnie część kapitałowa, a maleje część odsetkowa. Pod koniec okresu kredytowania spłacasz niemal sam kapitał.
Jeżeli zdecydujesz się na ratę malejącą kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym, będziesz spłacać coraz niższą ratę, oczywiście pod warunkiem braku podwyżek stopy referencyjnej. W tym przypadku część kapitałowa nie zmienia się, ale część odsetkowa maleje z miesiąca na miesiąc.
Jakie są zalety i wady raty malejącej kredytu hipotecznego
Chociaż perspektywa stopniowego obniżania raty kredytu hipotecznego jest atrakcyjna, to warto wiedzieć, że raty malejące w początkowym okresie kredytowania są wyższe nawet o kilkaset złotych w porównaniu z ratami stałymi. To oznacza, że na początku musisz dysponować większą ilością wolnych środków finansowych na comiesięczną spłatę raty kredytu. Pamiętaj także, że im wyższa rata kredytu hipotecznego, tym mniejsza zdolność kredytowa do zaciągnięcia innych zobowiązań finansowych.
Największym atutem raty malejącej kredytu hipotecznego jest obniżenie całkowitego kosztu zobowiązania. To rozwiązanie przyspiesza spłatę części kapitałowej, od której zależy część odsetkowa. Im szybciej maleje kapitał do spłaty, tym niższe są odsetki. Rata malejąca jest dobrym pomysłem, jeśli chcesz zredukować koszty kredytu hipotecznego, a Twoje dochody pozwalają na terminowe opłacanie wyższych rat w początkowym okresie kredytowania.
Gdyby okazało się, że Twoje wynagrodzenie nie jest wystarczająco wysokie w stosunku do prognozowanej wysokości raty malejącej, bank mógłby Ci udzielić kredytu hipotecznego, ale na niższą kwotę. W takiej sytuacji lepszym wyborem może być rata stała.
Kiedy warto wybrać kredyt hipoteczny z ratami stałymi
Na kredyt z ratami stałymi warto zdecydować się, kiedy zależy Ci na uzyskaniu jak najwyższej kwoty na zakup nieruchomości i jej ewentualne wykończenie. Mimo że całkowity koszt zobowiązania z ratami stałymi będzie wyższy w porównaniu z kosztem kredytu hipotecznego z ratami malejącymi, comiesięczna rata do spłaty będzie niższa.
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego z ratami stałymi nie wyklucza zmniejszenia ich wysokości lub skrócenia okresu kredytowania. Decydując się na nadpłacanie kredytu hipotecznego, wybierasz, czy chcesz obniżyć comiesięczną ratę, czy zostawić ją na tym samym poziomie, ale skrócić okres kredytowania.
Nadpłaty kredytu hipotecznego opłacają się w okresie bezprowizyjnym, czyli takim, w którym bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego są określone w umowie kredytu.
Pamiętaj, że masz prawo złożyć wniosek o zmianę warunków spłaty kredytu hipotecznego, zwłaszcza kiedy obawiasz się, że nie dasz rady terminowo regulować rat. Jeśli początkowo wysokie raty malejące zaczynają przewyższać Twoje możliwości finansowe, możesz zmienić formę spłaty na niższe raty stałe. W odwrotnej sytuacji, czyli w przypadku trwałego polepszenia sytuacji finansowej, możesz albo nadpłacać kredyt hipoteczny, albo złożyć wniosek o zmianę rat stałych na malejące.
