Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego
Ubieganie się o kredyt hipoteczny to proces długotrwały, a niekiedy skomplikowany, wymagający wielu formalności. Im lepiej będziemy do tego przygotowani, tym szybciej i łatwiej przejdziemy przez wszystkie etapy od planowania do uzyskania kredytu.
Zapewnij wkład własny i środki na dodatkowe koszty
Skuteczne przygotowanie się do całego procesu oraz zrozumienie procedury wnioskowania o kredyt hipoteczny pozwoli nam świadomie wybrać najlepszą opcję oraz prawidłowo zaplanować budżet domowy. Brak właściwego przygotowania może przełożyć się na gorsze warunki umowy kredytu lub dodatkowo przedłuży formalności. To z kolei niesie ze sobą ryzyko negatywnych konsekwencji.
Aby tego uniknąć warto się przygotować do całego procesu z wyprzedzeniem. Dotyczy to szczególnie zgromadzenia wkładu własnego. Jest to istotny, a czasami niezbędny element uzyskania kredytu hipotecznego. Minimalna wysokość wkładu własnego w większości banków wynosi obecnie 20% ceny nieruchomości. W Banku Pekao S.A. minimum to 10% lub kredyt bez wkładu własnego (z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego). W takich przypadkach, marża kredytowa jest podwyższona, co zwiększa całkowity koszt kredytu.
Wkład własny to nasz udział w inwestycji, o której finasowanie zwracamy się do banku. Warto zgromadzić wyższy wkład własny od wymaganego, ponieważ wtedy można liczyć na lepsze warunki kredytu hipotecznego.
Wymagany wkład własny w przypadku standardowych kredytów hipotecznych jest stosunkowo prosty do określenia. W większości przypadków będą nim środki pieniężne, wynoszące określony procent wartości nieruchomości, która będzie nabyta ze środków kredytu, a podstawą wyliczeń - nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania. Nieco inaczej jednak ta kwestia prezentuje się przy kredycie na budowę domu.
W przypadku budowy domu również takie koszty można zakwalifikować, jako wkład własny, a także… o wiele więcej.
Środkami na wkład własny w przypadku budowy domu mogą być m.in.:
- wartość działki budowlanej, na której powstanie dom,
- koszty związane z przygotowaniem projektu,
- wartość zakupu materiałów budowlanych.
Zasady ustalania wkładu własnego określa Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Oczywiście jest to formalnie tylko wyznacznik dobrych praktyk bankowych, ale co do zasady instytucje stosują się do zaleceń wynikających z Rekomendacji KNF.
Oszacuj i popraw swoją zdolność kredytową
Zanim złożysz w banku wniosek o kredyt hipoteczny, warto sprawdzić, jaką masz zdolność kredytową. Dzięki temu dowiesz się, na jak wysoki kredyt możesz liczyć. Ostatecznie wylicza ją bank, ale można wcześniej oszacować jej poziom, korzystając z różnych narzędzi, które są dostępne w Internecie. W ten sposób otrzymamy jedynie szacunek zdolności kredytowej, a nie wiążącą odpowiedź. Każdy bank liczy zdolność kredytową według wewnętrznych zasad.
Tematowi zdolności kredytowej został poświęcony artykuł 70 ustawy Prawo bankowe. Zgodnie z nim:
Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności.
Co zrobić, gdy okaże się, że mamy zdolność kredytową niższą niż zakładaliśmy? Często powielanym błędem jest przekonanie, że nie mamy żadnego wpływu na naszą zdolność kredytową. W rzeczywistości możemy poczynić ruchy, dzięki którym zwiększymy szansę na zaciągnięcie kredytu w planowanej kwocie. Trzeba jednak pamiętać, że część zmian przyniesie spodziewane efekty dopiero po pewnym czasie, więc trzeba planować je z wielomiesięcznym wyprzedzeniem.
W poprawie zdolności kredytowej warto pamiętać o:
- wysokości osiąganych dochodów,
- ciągłości zatrudnienia,
- skatalogowaniu comiesięcznych kosztów,
- uporządkowaniu zobowiązań finansowych,
- zapewnieniu pozytywnej historii kredytowej gromadzonej Biurze Informacji Kredytowej S.A.,
- konsolidacji kredytów tj. połączeniu kredytów i pożyczek w jedno zobowiązanie tj. na podstawie jednej umowy,
- potencjalnych innych zabezpieczeniach,
- przystąpieniu do kredytu ze współkredytobiorcą,
- wcześniejszej współpracy z bankiem,
- sprawdzeniu, co bank zaproponuje za dodatkowe produkty,
- kredyt hipoteczny to również wkład własny,
- porównaniu ofert i negocjacji warunków finansowania.
Zweryfikuj historię kredytową
Biuro Informacji Kredytowej S.A. (BIK) to niezwykle istotna instytucja z perspektywy wszystkich potencjalnych kredytobiorców. Gromadzi dane o kredytobiorcach i na tej podstawie wystawiana jest ocena punktowa BIK. Zaległości w spłatach, odnotowane w systemach BIK mogą spowodować odrzucenie wniosku o kredyt.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego bank sprawdzi Twoją historię kredytową w BIK. Dzięki temu będzie mógł ocenić, czy jesteś rzetelnym kredytobiorcą i spłacasz terminowo swoje zobowiązania.
Jeżeli spłacasz zobowiązania to musisz dołożyć wszelkich starań, aby regulować wszystkie raty w terminach. Opóźnienia w spłacie mogą wpłynąć na twój brak zdolności kredytowej (decyzja negatywna) lub obniżenie tej zdolności polegające na otrzymaniu kredytu w niższej kwocie. Dla niektórych banków przesłanką negatywną do otrzymania kredytu może być brak historii kredytowej, co utrudnia im ocenę Twojego podejścia do spłaty zobowiązań. Warto jednak zrobić to przynajmniej kilka miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego.
Dlatego dobrze jest wcześniej pobrać raport BIK i samemu sprawdzić podsumowanie zobowiązań kredytowych - aktywnych i zamkniętych.
Sprawdź oferty kredytów hipotecznych
Jeśli już znamy swoje możliwości finansowe i zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania, czas, aby uważniej przyjrzeć się ofertom poszczególnych banków. Aby uniknąć dodatkowych kosztów, na które trafimy, korzystając z usług doradcy, warto podjąć niektóre kroki samodzielnie.
Warto sprawdzić aktualne oferty kredytów hipotecznych na rynku. Możesz odwiedzać strony internetowe banków, korzystać z różnych porównywarek i rankingów dostępnych w Internecie. Chodzi o to, żeby znaleźć kredyt korzystny pod względem kosztów, a jednocześnie spełniający Twoje wymagania (np. wysokość wkładu własnego, wysokość marży czy prowizji).
Zgromadź odpowiednie dokumenty
Ostatni etap przygotowania do wnioskowania o kredyt hipoteczny to zgromadzenie odpowiednich dokumentów, które trzeba będzie złożyć razem z wnioskiem o kredyt. W poszczególnych bankach komplet wymaganych dokumentów może się nieco różnić, dlatego trzeba się upewnić w wybranej instytucji, jakie załączniki do wniosku należy dostarczyć.
Takie dokumenty można podzielić na trzy kategorie:
- dokumenty tożsamości (dowód osobisty i drugi dokument ze zdjęciem);
- dokumenty finansowe (np. zaświadczenie o zarobkach);
- dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości (np. umowa przedwstępna, wyciąg z księgi wieczystej).
